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Titres de sociétés à prépondérance immobilière : la fin annoncée du taux réduit d'imposition peut-elle nuire aux sociétés
Le Gouvernement propose de soumettre au taux plein de l'IS, à la place
du taux réduit de 15 %, les plus-values qui résulteront des cessions de
ces titres réalisées à compter du 26 septembre 2007. C'est l'occasion
de faire le point sur les avantages et inconvénients pouvant résulter
de la détention d'actifs immobiliers par l'intermédiaire de structures
dédiées.
Depuis 2004, le régime des plus-values à long terme sur titres réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés a connu de profonds aménagements. Le projet de loi de finances pour 2008 poursuit le mouvement en prévoyant d'exclure du bénéfice du régime du long terme, à compter du 26 septembre 2007, les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, qui relevaient jusqu'à présent du taux réduit de 15 % (PLF 2008, art. 11).
Les motifs invoqués au soutien de cette mesure tiennent à un souci de "neutralité" et "d'unification" du régime fiscal applicable aux cessions d'immeubles et aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI). Le maintien de cette catégorie de titres dans le champ du taux réduit ne serait plus justifié, dès lors que le profit ou la perte provenant de la cession d'immeubles détenus directement est, lui, imposé au taux normal de l'IS depuis 1997.
Cette différence de traitement a effectivement conduit de nombreuses sociétés à structurer leurs investissements immobiliers dans le cadre de sociétés dédiées, notamment afin de bénéficier du taux d'imposition réduit sur la plus-value réalisée lors de la revente. La question est donc posée aujourd'hui de savoir si la mesure proposée pourrait être de nature à freiner cette tendance.
1. Dans la perspective d'une vente ultérieure, le recours à une société immobilière conserve son intérêt
1.1. Si l'article 11 du PLF 2008 est voté en l'état, les
sociétés n'auront évidemment plus d'avantages à attendre de la
détention de titres de SPI en termes de taux d'imposition de la
plus-value.
Toutefois, la cession des titres de la structure
dédiée, de préférence à celle de l'immeuble lui-même, présentera encore
un intérêt à l'égard des droits d'enregistrement, pour peu que
l'acquisition de l'immeuble ait été réalisée principalement sur fonds
d'emprunt et qu'une part substantielle de celui-ci demeure à rembourser
au jour de la revente.
Dans ce cas, en effet, les droits
d'enregistrement seront dus au taux de 5 % sur un prix de cession des
titres correspondant à la valeur de l'immeuble, diminuée de l'emprunt
restant à rembourser. En cas de cession directe de l'immeuble, les
droits (au taux de 5,09%) seraient assis sur la valeur de marché de
celui-ci.
1.2. Dans les groupes, on devra se montrer
particulièrement attentif au choix de la société à laquelle on fait
détenir les titres de la société immobilière. Par exemple, si
l'immeuble doit être utilisé par plusieurs sociétés du groupe, il
pourra être préférable de faire détenir ces titres par la holding s'il
en existe une. En effet, si les titres étaient portés à l'actif d'une
société opérationnelle qui viendrait à être cédée par le groupe,
celui-ci aurait à reclasser les titres de la société immobilière au
préalable et à dégager, ce faisant, une plus-value purement interne
potentiellement taxable à 33 1/3 %.
Au contraire, si
l'immeuble doit être exploité par une société en particulier et si la
cession de cette société est nécessairement appelée à s'accompagner de
la cession de son immobilier, il sera sans doute plus judicieux de
placer la société immobilière sous la société d'exploitation en
question, dès lors que la valeur des actifs non immobiliers de cette
société reste prépondérante dans son actif. En effet, la plus-value
d'ensemble relèvera alors du taux d'imposition de 0 % (au lieu du taux
de 33 1/3 % qui serait applicable à la cession de l'immeuble ou des
titres de la SPI).
1.3. On rappellera, par ailleurs,
qu'avant de céder les titres d'une société à prépondérance immobilière,
il est généralement recommandé de distribuer les réserves de la
société, cela afin de transformer une fraction de la plus-value taxable
à 33 1/3% en dividendes quasiment exonérés.
1.4. Si, dans
la perspective de la revente, la structure dédiée conserve donc son
intérêt, on gardera néanmoins à l'esprit qu'elle présente des
inconvénients pour l'acquéreur, tenant à l'impossibilité pour ce
dernier, d'une part, d'amortir la plus-value latente sur l'immeuble et,
d'autre part, de tenir compte de la valeur réelle de celui-ci pour le
calcul de la plus-value future lors de sa revente.
1.5. On
relèvera, en outre, que les cessions de titres de SPI sont exclues du
champ d'application de l'article 210 E du CGI, qui organise un régime
de taxation des plus-values immobilières à un taux atténué de 16,5%.
Sous réserve que la SPI soit soumise à l'IS (cf. ci-dessous), il faudra
donc faire porter la cession sur l'immeuble plutôt que sur les titres
de la SPI pour bénéficier du taux réduit. A ce stade, un arbitrage sera
donc nécessaire entre une assiette atténuée pour le calcul des droits
d'enregistrement (cession des parts) et l'impôt au taux réduit sur la
plus-value (cession de l'immeuble).
2. Régime d'imposition de la SPI
Si l'investissement immobilier est réalisé dans le cadre d'une
structure dédiée, il convient par ailleurs d'exercer un choix en ce qui
concerne le régime d'imposition de cette structure : impôt sur les
sociétés ou translucidité.
2.1
La société translucide présente un premier avantage dans la perspective
d'une possible revente à un acquéreur personne physique.
Celui-ci
se verra en effet offrir la possibilité ultérieure de revendiquer, soit
la durée de détention de l'immeuble par la société immobilière (y
compris la période antérieure à sa propre détention des parts) et
d'atténuer ainsi (voire d'exonérer) sa propre plus-value future en
faisant porter la cession sur l'immeuble lui-même, soit le régime de
l'abattement annuel pour durée de détention à raison des parts sociales
elles-mêmes (ce délai étant décompté à partir de la date d'acquisition
des parts), ce qu'il ne pourrait pas faire si la société était
assujettie à l'IS.
2.2 Les structures non soumises à l'IS
offrent en outre la possibilité, en raison des particularités
inhérentes à leur régime fiscal, et moyennant certaines précautions, de
résoudre la problématique liée à la fiscalité latente sur l'immeuble
(cf. ci-dessus), ce que la structure soumise à l'IS ne permet que très
difficilement.
Dans le même esprit, le nouveau dispositif anti
sous-capitalisation contenu dans l'article 212 du CGI nous semble
pouvoir être géré plus souplement dans le cadre des sociétés de
personnes, du moins en cas de détention à 100 %. Il est alors possible
de recourir à la technique des avances sans intérêts qui, suivant la
jurisprudence - CAA Paris, arrêt "Soderec" du 29/03/2006; CAA Douai,
arrêt "Slevmi" du 12/12/2006 - se révèle fiscalement neutre à hauteur
du pourcentage de capital contrôlé par la société mère.
2.3
Cela étant, les sociétés translucides ne présentent pas que des
attraits. En effet, les cessions d'immeubles réalisées par ces sociétés
ne peuvent en aucun cas bénéficier du taux d'imposition réduit de
l'article 210 E du CGI. Dans cette situation, la solution consiste,
préalablement à la cession, soit à faire opter la société pour son
assujettissement à l'IS (mais une telle option n'est possible qu'à
condition d'être exercée avant la fin du 3ème mois suivant l'ouverture
de l'exercice), soit à transformer la société de personnes en société
de capitaux passible de l'IS de plein droit.
3. Autres aspects
La réforme envisagée, si elle marque une inflexion de la tendance
libérale amorcée en 2004 à l'égard des plus-values sur titres réalisées
par les sociétés soumises à l'IS, offrira néanmoins un avantage en cas
de moins-value puisque celle-ci, au lieu d'être imputable sur les
seules plus-values à long terme du secteur à 15% des dix exercices
suivants, s'imputera désormais sur le résultat imposable au taux de
droit commun de la société cédante. Il en sera de même pour les
provisions pour dépréciation des titres de SPI.
On
remarquera que les SIIC - exonérées sur les plus-values de cession des
titres de sociétés faisant partie de leur "périmètre" (filiales
détenues à plus de 95% soumises à l'IS ayant opté pour le régime SIIC
et filiales translucides, ayant pour objet principal l'acquisition ou
la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention de
participations dans des sociétés dont l'objet social est identique) -
sont épargnées par cette réforme.
Enfin, il n'est pas inutile de
rappeler que les dispositions des conventions bilatérales conduisent
parfois, dans certaines situations, à une exonération de l'impôt sur la
plus-value en France. Là encore, la circonstance que la cession porte
sur l'immeuble lui-même ou sur les titres d'une SPI peut avoir son
importance, suivant la convention applicable.
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